Mange styrer i borettslag og sameier oppdager først i forbindelse med salg, refinansiering eller forsikringsoppgjør at bygget mangler ferdigattest. Da er det ofte for sent å løse saken raskt, og det kan bli en unødvendig kostbar overraskelse for beboerne.
I denne artikkelen lærer du:
- Hva en ferdigattest faktisk er, og hvorfor den finnes
- Hvorfor mange eldre bygg mangler ferdigattest, uten at det betyr at noe er galt
- Hva styret bør gjøre hvis dere ikke finner ferdigattesten
Hva er en ferdigattest?
Ferdigattest er kommunens skriftlige bekreftelse på at et byggetiltak er fullført i tråd med byggetillatelsen og gjeldende regelverk. Attesten utstedes når byggesaken formelt avsluttes, og den dokumenterer at boligen eller bygget lovlig kan tas i bruk.
For nyere bygg er ferdigattest normalt en selvfølge. Utfordringen oppstår oftere i eldre boligmasse, der byggesaker av ulike grunner aldri ble formelt avsluttet, eller der kommunen isteden utstedte en midlertidig brukstillatelse som i praksis ble stående som en permanent løsning.
Dette må styret være oppmerksom på
En manglende ferdigattest betyr sjelden at bygget er ulovlig eller farlig å bo i. Det betyr derimot at det formelt sett ikke finnes dokumentasjon på at byggesaken er avsluttet i tråd med regelverket, og det kan skape praktiske utfordringer:
- Banker og finansieringsinstitusjoner kan etterspørre ferdigattest ved refinansiering eller salg av seksjoner
- Forsikringsselskap kan stille spørsmål ved manglende dokumentasjon i forbindelse med skadesaker
- Ved ombygging eller tilbygg må ofte den opprinnelige byggesaken være avklart før kommunen behandler en ny søknad
Ansvaret for å avklare status ligger som regel hos sameiet eller borettslaget som helhet, ikke hos den enkelte seksjonseier. Det er derfor en sak styret bør ta tak i på vegne av fellesskapet, gjerne i forbindelse med en 1-5 års kontroll.
Vanlige feil
- Å anta at manglende ferdigattest ikke er styrets ansvar, fordi bygget er gammelt
- Å vente med å avklare saken til den dukker opp i en salgsprosess, når tidspresset gjør løsningen dyrere
- Å kontakte kommunen uten å ha dokumentasjon og historikk klar først, noe som ofte forlenger saksbehandlingen
Våre anbefalinger
Start med å undersøke hva som faktisk finnes av dokumentasjon, både hos kommunen og i sameiets eget arkiv. En bygningssakkyndig kan kartlegge byggesakshistorikken, vurdere om det mangler dokumentasjon på gjennomførte tiltak, og legge en plan for hvordan saken kan avsluttes formelt overfor kommunen.
Jo tidligere styret får oversikt, desto enklere og rimeligere er det som regel å rydde opp, fremfor å håndtere saken under tidspress i forbindelse med salg eller refinansiering.
Oppsummering
Manglende ferdigattest er langt vanligere enn mange styrer tror, særlig i eldre boligmasse. Det er sjelden dramatisk, men det bør avklares før det blir en hastesak. Kartlegging av byggesakshistorikken er første steg mot en løsning.
Trenger du hjelp i praksis?
Vi bistår styrer i borettslag og sameier med å kartlegge byggesakshistorikk og avklare status på ferdigattest, som en del av tilstandsvurdering og 1-5 års kontroll.
Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering.
Skrevet av: Pål Folke Schrøder, bygningssakkyndig og takstmann
Erfaring med befaring, reklamasjon og tilstandsvurdering av boliger og næringseiendom i Oslo og Akershus.
Les også vår artikkel om tilstandsrapport og boligsalgsrapport.