Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport beskriver byggets tekniske tilstand slik den er på befaringsdagen. Takstmannen går gjennom bygningsdelene, vurderer avvik og setter en tilstandsgrad for hver av dem. Rapporten skrives etter Norsk Standard NS 3600, og innholdet reguleres av forskriften til avhendingsloven.

Fra 1. juli 2026 er det bare NS 3600:2025 som kan brukes når nye rapporter lages. Den nye utgaven har blant annet justerte kriterier for tilstandsgrad, tilstandsgrad på dokumentasjon av våtrom og ny veiledning om klimarobusthet.

Må man ha tilstandsrapport når man selger bolig?

Det er ikke lovpålagt å ha tilstandsrapport, men i praksis er det slik brukte boliger selges. Siden 1. januar 2022 kan en forbrukerselger ikke selge boligen «som den er». Uten tilstandsrapport står selger svakere dersom kjøper senere kommer med krav om mangler. For forbrukerkjøp bærer kjøper en egenandel på 10 000 kroner ved mangelskrav.

Forskriften gjelder både brukte helårsboliger og fritidsboliger.

Dette vurderer takstmannen

Tak, takrenner og yttervegger.
Vinduer og dører.
Fundamenter, kjeller, drenering og fukt.
Våtrom, med dokumentasjon av utført arbeid.
Vann- og avløpsinstallasjoner.
Ventilasjon og oppvarming, inkludert pipe og ildsted.
Balkonger og terrasser.
Synlige skader og mangler.

Tilstandsrapport for enebolig, rekkehus og hytte

For en enebolig, et rekkehus, en tomannsbolig eller en fritidsbolig gjelder rapporten hele bygget og tomten. Takstmannen går gjennom grunnmur og drenering, yttervegger, tak, vinduer og dører, våtrom, tekniske installasjoner og utvendige arealer, og setter tilstandsgrad for hver bygningsdel.

Rapporten viser det som er mulig å se og undersøke på befaringsdagen. Deler som ikke er tilgjengelige, får tilstandsgraden TG IU (ikke undersøkt).

Tilstandsrapport for leilighet i bygård eller blokk

Rapporten for en leilighet gjelder først og fremst selve boligenheten. Tilstanden til fellesarealer og bygningens øvrige deler er sameiets eller borettslagets ansvar, og dokumenteres bedre i en egen tilstandsvurdering for hele bygget. Det kan være nyttig både for kjøpere som vil vite hva som venter og for styret som skal planlegge vedlikehold. Les mer om tilstandsvurdering for sameier og borettslag.

Tilstandsrapport for tak og andre bygningsdeler

Tak er en av de dyreste bygningsdelene å utbedre, og takstmannen ser derfor nøye på taktekking, undertak, takrenner, gjennomføringer og tegn til lekkasje eller fuktskader. Hva som kan undersøkes, avhenger av tilgang og forhold, for eksempel om det er adkomst til loft eller kryperom. Det samme gjelder våtrom, vinduer og fasade. Finner takstmannen avvik som er TG 2 eller TG 3, får du årsak, konsekvens og anbefalt tiltak i rapporten.

Slik leses tilstandsgradene

TG 0: Ingen avvik. Bygningsdelen er tilnærmet ny eller i full orden.
TG 1: Mindre avvik eller normal slitasje i forhold til alder. Normalt ikke behov for strakstiltak.
TG 2: Vesentlige avvik. Krever tiltak i nær fremtid.
TG 3: Store eller alvorlige avvik som bør utbedres raskt.
TG IU: Ikke undersøkt. Det er ikke en karakter for avvik, men en markering av at bygningsdelen ikke har vært mulig å undersøke.

For TG 2 og TG 3 beskriver rapporten årsak og konsekvens, og gir kostnadsanslag for utbedring der standarden krever det.

Eksempelrapport: slik ser en tilstandsrapport ut

Vil du se hvordan en tilstandsrapport ved boligsalg ser ut? Last ned eksempelrapport etter NS 3600 (PDF, 17 sider). Eksempelet gjelder en fiktiv bolig, og alle opplysninger i det er fiktive. Det viser blant annet selgers egenerklæring, kontrollpunkter for bad, vaskerom, ventilasjon og elektrisk anlegg, og tilstandsgrader.

Hvor lenge gjelder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport kan ikke være eldre enn ett år når forbrukerkjøperen binder seg til kjøpet. Er rapporten eldre, må den oppdateres eller byttes ut. Rapporter etter NS 3600:2018 som er datert til og med 30. juni 2026, kan fortsatt brukes i ett år fra rapportdatoen.

Slik hjelper rapporten selger og kjøper

For selger gir rapporten et dokumentert utgangspunkt for pris og forhandling, og færre overraskelser etter at bud er akseptert. Den brukes sammen med selgers egenerklæring, som omfatter kjente mangler, arbeid utført de siste ti årene, skadedyr, offentlige tilsyn, heftelser, tvister og tidligere tekniske rapporter.

For kjøper viser rapporten hvilke bygningsdeler som trenger oppmerksomhet, og gir et grunnlag for å budsjettere utbedringer og forhandle om pris.

Slik forbereder du boligen til befaringen

En god forberedelse gir et bedre grunnlag for rapporten. Sørg for tilgang til alle rom, loft, kjeller og kryperom, og at takstmannen kommer til sikringsskap og tekniske installasjoner. Finn fram dokumentasjon du har: ferdigattest, tegninger, byggesøknader, dokumentasjon på våtrom og elektrisk anlegg, og opplysninger om utførte oppgraderinger og skader. Mangler boligen ferdigattest, kan du lese om hva du gjør når ferdigattest mangler.

Også for borettslag, næring og forvaltere

Tilstandsrapporter brukes også av eiere av næringsbygg, borettslag og forvaltere, særlig som grunnlag for planlagt vedlikehold. For sameier og borettslag har vi egne tjenester: se tilstandsanalyse etter NS 3424 og vedlikeholdsplan.

Slik fungerer det

Du tar kontakt eller booker tid, og forteller hvor boligen ligger og hva slags bolig det er.
Takstmannen gjennomfører befaringen på stedet og dokumenterer tilstanden.
Du får rapporten digitalt og kan stille spørsmål før den brukes i salget.

Pris og tilgjengelighet

Vi utfører tilstandsrapporter i hele Norge. Prisen avhenger av boligtype og størrelse. Se prisoversikten, eller ta kontakt for tilbud og ledig tid der du bor.

Tilstandsrapport i ditt fylke

Vi utfører tilstandsrapporter i hele landet. Velg fylket ditt for å se hvordan vi jobber der og hvilke byggeforhold som er vanlige:

Se også oversikten over områdene vi dekker.

Vanlige spørsmål

Er tilstandsrapport påkrevd ved salg av bolig?

Nei, den er ikke lovpålagt. Men siden 1. januar 2022 kan en forbrukerselger ikke selge «som den er», og uten tilstandsrapport står selger svakere dersom kjøper senere krever mangler. Derfor har nesten alle brukte boliger tilstandsrapport.

Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?

Den kan ikke være eldre enn ett år når forbrukerkjøperen binder seg til kjøpet. Er den eldre, må den oppdateres eller byttes ut.

Hva er forskjellen på tilstandsrapport og verdivurdering?

En tilstandsrapport beskriver byggets tekniske tilstand. En verditakst eller verdivurdering anslår hva boligen er verdt. De svarer på ulike spørsmål, og begge kan være relevante. Les mer om verditakst.

Hva er forskjellen på tilstandsrapport og boligsalgsrapport?

Boligsalgsrapport er det eldre navnet. I dag brukes tilstandsrapport, som følger forskriften til avhendingsloven og NS 3600.

Gjelder dette også hytte og fritidsbolig?

Ja. Forskriften stiller krav til tilstandsrapporter for brukte helårsboliger og fritidsboliger.

Hva betyr TG 2 og TG 3?

TG 2 betyr vesentlige avvik som krever tiltak i nær fremtid. TG 3 betyr store eller alvorlige avvik som bør utbedres raskt. Se forklaringen av alle tilstandsgradene ovenfor.

Hva koster en tilstandsrapport?

Prisen avhenger av boligtype og størrelse. Se prisoversikten, eller ta kontakt for et tilbud.

Hvem bestiller tilstandsrapporten?

Det er vanligvis selger som bestiller rapporten, ofte i samarbeid med eiendomsmegleren. Avklar med megleren hvem som tar kontakt med takstmannen og når befaringen skal skje.

Hva er forskjellen på tilstandsrapport og tilstandsanalyse?

Tilstandsrapporten brukes ved salg av bolig og følger NS 3600. Tilstandsanalyse etter NS 3424 brukes til å kartlegge tilstanden i større bygg og som grunnlag for vedlikeholdsplanlegging, for eksempel i sameier og borettslag. Les mer om tilstandsanalyse etter NS 3424.

Gjelder tilstandsrapporten også tak?

Ja. Takstmannen vurderer taktekking, takrenner, gjennomføringer og synlig tilstand på takkonstruksjonen så langt det er mulig å undersøke. Deler som ikke er tilgjengelige, merkes TG IU.

Tilstandsrapport for bolig: innhold, pris og gyldighet