Spørsmålet om hvem som har vedlikeholdsansvaret i et sameie dukker opp hver gang noe er skadet eller slitt: Er det styret som skal ta regningen, eller seksjonseieren? Svaret avhenger av hvordan sameiet er seksjonert og hva vedtektene sier. Her får du en oversikt over hovedreglene og de vanligste gråsonene.
Kort svar: I et eierseksjonssameie har seksjonseieren vanligvis ansvaret for vedlikeholdet inne i sin egen seksjon, mens sameiet, ved styret, har ansvaret for fellesarealene og bygningsdeler som er felles. Hvor grensen går i det enkelte sameiet, avgjøres av vedtektene og seksjoneringen, og derfor må de leses før man konkluderer.
I denne artikkelen lærer du
- hvordan ansvaret vanligvis fordeles mellom felles og seksjon
- hva som ligger på styret
- hvilke bygningsdeler som oftest skaper uenighet
- hvordan styret kan dokumentere tilstanden
- hva det koster å utsette vedlikehold
Vedtektene og seksjoneringen avgjør
Hovedregelen etter eierseksjonsloven er at hver seksjonseier vedlikeholder sin egen seksjon, og at fellesarealer og felles bygningsdeler vedlikeholdes av sameiet. Mange sameier har likevel vedtekter som flytter grensen, for eksempel slik at sameiet også tar vedlikehold av vinduer eller balkonger. Det er derfor første skritt alltid å lese vedtektene og seksjoneringsdokumentene, og ikke å gå ut fra at «sånn er det vanligvis». Er du i tvil om en juridisk tolkning, bør dere kontakte forretningsfører eller advokat.
Fellesareal og seksjon: hva hører hvor
Fellesarealene er det alle eierne eier sammen og bruker sammen. Typiske eksempler er trappehus, tak, yttervegger, fundamenter, teknisk rom, felles rørsystem og uteområder. Dette er normalt sameiets ansvar.
Seksjonen omfatter vanligvis det som ligger innenfor den enkelte eierens boligenhet, som gulv, vegger og tak innvendig, kjøkken, bad og innredning. Her er det eieren som står for vedlikeholdet.
Noen bygningsdeler ligger i grenselandet og er behandlet ulikt fra sameie til sameie. De vanligste er omtalt under.
Typiske gråsoner: balkong, vinduer og rør
Balkonger. Balkonger er ofte en del av yttervegg og bæresystem, men eieren bruker dem alene. Vedtektene avgjør om sameiet eller seksjonseieren har ansvar for membran, rekkverk og overflate. Se også innlegget om balkonger i sameie og borettslag
Vinduer og balkongdører. Mange vedtekter plasserer vedlikeholdet av vinduer hos seksjonseieren, mens sameiet kan ha ansvar for den utvendige malingen eller utskiftingen. Det varierer.
Rør og avløp. Rør som bare betjener én seksjon, er gjerne eierens ansvar, mens fellesstammer er sameiets. Skader på stammer inne i veggen kan skape tvil om hvem som skal betale, og da hjelper en dokumentert tilstandsvurdering.
Styrets plikter
Styret skal sørge for den løpende driften av sameiet, herunder oppfølging av vedlikehold, økonomi og vedtak fra årsmøtet. Det innebærer å ha oversikt over tilstanden på de bygningsdelene sameiet har ansvar for, og å planlegge vedlikeholdet slik at små avvik ikke utvikler seg til store skader.
I praksis betyr det at styret bør ha en oppdatert vedlikeholdsplan, gjennomføre jevnlige befaringer og lagre dokumentasjon på tilstand og utførte tiltak. Se også vedlikeholdsplan for sameie.
Slik dokumenterer styret tilstanden
En tilstandsvurdering gir styret et faktabasert bilde av hvilke bygningsdeler som trenger oppfølging og hvor haster det. Rapporten inneholder gjerne tilstandsgrad og konsekvensgrad etter NS 3424, bilder og forslag til tiltak. Den gjør at styret kan prioritere i dialog med årsmøtet, og gir et grunnlag hvis det oppstår uenighet om ansvar.
Dokumentasjon er også nyttig hvis en seksjonseier utsetter vedlikehold som kan skade fellesarealene, siden styret da kan vise til hva som er observert og når.
Hva som skjer når vedlikehold utsettes
Utsatt vedlikehold gir sjelden besparelse på sikt. Fukt som får stå, gir ofte skader på bæresystem og isolasjon som er langt dyrere å utbedre enn det opprinnelige tiltaket. Og når utsettelsen gjelder fellesarealer, rammer kostnaden alle eierne, ofte som et høyere felleskostnadsnivå eller et ekstraordinært innskudd. Det er derfor en fordel å vurdere tilstanden tidlig, og planlegge tiltakene over flere år.
Oppsummering
Vedlikeholdsansvaret i et sameie følger vedtektene og seksjoneringen, med hovedregelen at fellesarealer er sameiets og seksjonen er eierens. Gråsonene, som balkonger, vinduer og rør, bør avklares skriftlig. En tilstandsvurdering og en vedlikeholdsplan gir styret et godt grunnlag for å følge opp ansvaret.