Befaring og overtakelse · Reklamasjon og juss
Mange kjenner denne gjennomgangen som «femårskontroll», men det er en upresis beskrivelse av hva som faktisk står på spill. For styret handler dette om å dokumentere byggets tilstand mens muligheten fortsatt er der, ikke om en rutinemessig sjekk.
I denne artikkelen lærer du
- Hvorfor tidspunktet rundt femårsmerket er så viktig for styret
- Hva en reklamasjonsbefaring faktisk dokumenterer
- Hvordan styret bør forberede seg i god tid før fristen
Hva er en reklamasjonsbefaring før 5-årsfristen?
Nærmer sameiet eller borettslaget seg fem år siden overtakelse? Da kan det være viktig å få kartlagt og dokumentert mulige feil og mangler før den ordinære reklamasjonsfristen utløper. En reklamasjonsbefaring er en uavhengig bygningsteknisk gjennomgang av fellesarealene, gjennomført av en bygningssakkyndig, der registrerte forhold dokumenteres systematisk med bilder, tilstandsgrader og faglige vurderinger.
Målet er ikke bare å se hvordan bygget står i dag. Målet er å gi styret et dokumentert grunnlag de kan bruke i dialog med utbygger, dersom det avdekkes forhold som bør følges opp.
Dette må styret være oppmerksom på
- En gjennomgang i god tid før fristen gir styret bedre mulighet til å dokumentere forhold som bør vurderes og eventuelt reklameres på overfor utbygger
- Jo nærmere fristen dere kommer uten dokumentasjon, desto mindre tid har styret til å følge opp det som blir avdekket
- Vurderingen bør dekke fellesarealene som helhet, ikke bare de synlige eller mest omtalte problemområdene
En presis juridisk vurdering av den enkelte sak bør gjøres av jurist, men den bygningstekniske dokumentasjonen bør være på plass i god tid, uavhengig av hvordan saken senere vurderes juridisk.
Vanlige feil
- Å vente med gjennomgangen til kort tid før fristen, når det er lite tid igjen til å følge opp funn
- Å basere seg på beboernes egne inntrykk av bygget, uten en systematisk og dokumentert gjennomgang
- Å anta at «ingen har klaget» betyr at det ikke finnes forhold som bør dokumenteres
Våre anbefalinger
Start prosessen i god tid, gjerne et år før fristen. Det gir tid til å gjennomføre befaring av fellesarealer og leiligheter, utarbeide en faglig rapport, og eventuelt følge opp funn overfor utbygger før fristen nærmer seg. Vi bistår med hele prosessen gjennom Verdisikringspakken, fra befaring og dokumentasjon til en vedlikeholdsplan for tiden etterpå.
Oppsummering
En reklamasjonsbefaring før 5-årsfristen handler om å dokumentere byggets tilstand mens styret fortsatt har mulighet til å følge opp det som avdekkes. Jo tidligere dere starter, desto bedre grunnlag har styret for videre dialog med utbygger.
