Begrepene tilstandsrapport og boligsalgsrapport brukes ofte om hverandre, men de er ikke det samme. Forskjellen har betydning for både selger, kjøper og styret i sameier og borettslag som skal ivareta fellesarealene.
I denne artikkelen lærer du:
- Hva som skiller en tilstandsrapport fra en boligsalgsrapport
- Hva tilstandsgrad (TG) betyr, og hvorfor det ble innført
- Når hver rapporttype er riktig å bruke
Hva er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport utarbeides etter den offentlige standarden NS 3600, som ble lagt til grunn ved endringene i avhendingsloven fra 2022. Rapporten beskriver byggets tilstand gjennom en fastsatt skala, tilstandsgrad (TG), fra TG0 (ingen avvik) til TG3 (stort eller alvorlig avvik). Formålet er å gi kjøper, selger og eventuelt forsikringsselskap et likt og forutsigbart grunnlag å vurdere boligen ut fra.
En boligsalgsrapport er en eldre og enklere rapporttype, mest brukt før 2022, som ikke følger samme detaljerte standard eller tilstandsgradering. Rapporten kan fortsatt forekomme, men gir mindre presis dokumentasjon enn en tilstandsrapport etter NS 3600.
Dette må du være oppmerksom på
- En tilstandsrapport etter NS 3600 er i praksis det som kreves for at selger skal kunne redusere sitt ansvar for skjulte feil og mangler ved salg
- For sameier og borettslag brukes samme type tilstandsvurdering som grunnlag for vedlikeholdsplaner, ikke bare i forbindelse med salg
- En eldre boligsalgsrapport bør ikke legges til grunn for beslutninger om vedlikehold eller investeringer i dag, siden vurderingsgrunnlaget er svakere
Vanlige feil
- Å tro at enhver rapport med ordet «tilstand» i tittelen følger NS 3600-standarden
- Å legge en gammel boligsalgsrapport til grunn for styrets vedlikeholdsplan, uten å oppdatere med en ny tilstandsvurdering
- Å anta at én tilstandsgrad automatisk betyr én bestemt kostnad, uten å innhente en vurdering med kostnadsoverslag
Våre anbefalinger
Sjekk alltid hvilken standard rapporten er utarbeidet etter, og hvor gammel den er, før den legges til grunn for en beslutning. For sameier og borettslag anbefaler vi å basere vedlikeholdsplanen på en oppdatert tilstandsvurdering, gjennomført av en sertifisert bygningssakkyndig, fremfor eldre eller uformelle vurderinger.
Oppsummering
Tilstandsrapport (NS 3600) og boligsalgsrapport er ikke det samme. Tilstandsrapporten gir et mer presist og standardisert bilde av tilstanden, og er det som gjelder i dag, både ved boligsalg og som grunnlag for styrets vedlikeholdsplanlegging.
Trenger du hjelp i praksis?
Vi utarbeider tilstandsvurderinger og tilstandsrapporter for boliger, sameier og borettslag i Oslo og Akershus.
Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering.
Skrevet av: Pål Folke Schrøder, bygningssakkyndig og takstmann
Erfaring med befaring, reklamasjon og tilstandsvurdering av boliger og næringseiendom i Oslo og Akershus.
Les også vår artikkel om ferdigattest og hva styret bør vite.
