Ikke alle tilstandsvurderinger følger samme metode. For fellesarealer i sameier og borettslag bruker vi NS 3424, en standard som gir styret mer enn en liste over feil. Den gir et grunnlag for å prioritere.
I denne artikkelen lærer du:
- Hva NS 3424 er, og hvordan standarden skiller seg fra NS 3600
- Hva tilstandsgrad (TG) og konsekvensgrad (KG) betyr
- Hvorfor dette gjør rapporten til et styringsverktøy, ikke bare en teknisk oversikt
Hva er NS 3424?
NS 3424 er en norsk standard for tilstandsanalyse av byggverk. Der NS 3600 brukes ved boligsalg og gir en tilstandsrapport for én bolig, er NS 3424 laget for å vurdere tilstanden på bygningsmasse over tid, og passer derfor godt for fellesarealene i sameier og borettslag.
Metoden bygger på to vurderinger for hvert registrerte forhold: tilstandsgrad (TG), som beskriver hvor alvorlig avviket er rent bygningsteknisk, og konsekvensgrad (KG), som beskriver hvilke konsekvenser det får dersom forholdet ikke utbedres.
Dette må styret være oppmerksom på
- En tilstandsanalyse etter NS 3424 registrerer ikke bare avvik, den vurderer også hvor alvorlig avviket er og hva som skjer dersom det ikke utbedres
- Kombinasjonen av TG og KG gjør det mulig å prioritere tiltak, fremfor å behandle alle funn som like viktige
- Rapporten bør inneholde fotodokumentasjon, funnbeskrivelser og anbefalte tiltak, ikke bare en tilstandsgrad per bygningsdel
Vanlige feil
- Å tro at en høy tilstandsgrad alene forteller hvor mye et tiltak haster, uten å se det i sammenheng med konsekvensgrad
- Å bruke en tilstandsrapport beregnet på boligsalg (NS 3600) som grunnlag for fellesarealenes vedlikeholdsplan
- Å behandle rapporten som et engangsdokument, fremfor et grunnlag som bør oppdateres jevnlig
Våre anbefalinger
Bruk en tilstandsanalyse etter NS 3424 som grunnlag når fellesarealene skal vurderes, særlig i forbindelse med reklamasjonsbefaring før 5-årsfristen eller langsiktig vedlikeholdsplanlegging. Be om at rapporten viser både tilstandsgrad og konsekvensgrad per funn, slik at styret kan prioritere riktig, fremfor bare å få en liste over avvik.
Oppsummering
NS 3424 gir styret mer enn en oversikt over feil. Gjennom tilstandsgrad og konsekvensgrad blir rapporten et verktøy for å prioritere hva som bør gjøres først, og hvorfor. Det gjør den til et bedre grunnlag for både vedlikeholdsplan og reklamasjon overfor utbygger.
Trenger du hjelp i praksis?
Vi gjennomfører tilstandsanalyser etter NS 3424 for fellesarealer i sameier og borettslag, som en del av Verdisikringspakken.
Ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering.
Skrevet av: Pål Folke Schrøder, bygningssakkyndig og takstmann
Erfaring med befaring, reklamasjon og tilstandsvurdering av boliger og næringseiendom i Oslo og Akershus.
Les også vår artikkel om reklamasjonsbefaring før 5-årsfristen, og vår tjenesteside om tilstandsvurderinger for sameier og borettslag.
